Le relogement du propriétaire occupant ne constitue pas une moins‑value qui affecte l’évaluation de son indemnisation

Dans le débat sur la fixation des indemnités d’expropriation devant le juge de l’expropriation, le principe est de réparer intégralement le préjudice du propriétaire exproprié de son habitation (maison, appartement…) (article L 321‑1 du code de l'expropriation).

Cependant, les autorités expropriantes redoublent d’imagination pour tenter de réduire l’indemnisation de la valeur vénale de l’immeuble exproprié, notamment par le mécanisme d’abattements qui diminuent leur offre d’indemnités d'expropriation.

C’est ainsi que, pour la situation d’un propriétaire exproprié de son logement et qui accepte une offre de relogement (en application de son droit au relogement), les expropriants proposent fréquemment une indemnité réduite par un « abattement pour occupation » (réduction selon un pourcentage fixe appliqué à la valeur vénale libre du bien exproprié). avocat expropriation

Confronté à la question de l’impact de ce relogement sur l’évaluation des indemnités d’expropriation, un juge de l’expropriation a judicieusement interrogé la cour de cassation.

Dans son avis du 16 novembre 2023 (cour de cassation 3^e ch civ, 16 novembre 2023, 23‑70011), la cour de cassation s’est efforcée d’y répondre clairement.

Ainsi, pour la cour de cassation il ne faut pas traiter l’avantage que procure le relogement au propriétaire exproprié comme une plus‑value qui réduirait l’estimation de l’indemnité d’expropriation qui lui est due : avocat spécialiste expropriation

« Le propriétaire‑occupant, qui accepte d’être relogé, bénéficie d’une réparation en nature d’une partie du préjudice résultant de l’expropriation, devant être prise en compte lors de la fixation des indemnités ». Gilles CAILLET avocat expropriation

« En effet, même s’il accède à un nouveau logement en qualité de locataire, le relogement qu’il accepte lui évite l’aléa d’une recherche et lui permet de jouir d’un bien décent, en bon état général, adapté à ses besoins personnels et familiaux, à proximité du domicile exproprié et respectant les normes relatives aux habitations à loyer modéré. »

❞ Le relogement du propriétaire‑occupant ne constitue pas une moins‑value affectant la valeur vénale du bien exproprié

« En revanche, le relogement du propriétaire‑occupant ne constitue pas une moins‑value affectant la valeur vénale du bien exproprié, dans la mesure où, sur le marché libre, le bien occupé par son propriétaire ne subit pas de moins‑value en raison de cette occupation, dès lors qu'il sera libéré à l'occasion du transfert de propriété. » expropriation avocat

La Cour de cassation en déduit donc logiquement que « La situation du propriétaire [qui accepte un relogement] n'est donc pas assimilable à celle du propriétaire dont le bien est occupé par un locataire. » (situation qui provoque parfois une minoration de l’indemnité d’expropriation du propriétaire).

Espérons que cet avis de la cour de cassation simplifiera enfin le calcul par le juge de l’expropriation de la valeur vénale du logement (indemnité principale d’expropriation), pour la situation où le propriétaire occupant exproprié aura accepté un relogement, en dissuadant l’autorité expropriante de solliciter un abattement pour occupation. spécialiste

Gilles CAILLET avocat défend les propriétaires expropriés de leur logement pour la fixation des indemnités d'expropriation et faire valoir le droit au relogement.