Outre l’indemnité principale correspondant à la valeur vénale de l’activité expropriée (fonds de commerce ou droit au bail), le commerçant exproprié a droit à une indemnité de remploi qui correspond aux frais (commission d’intermédiaire, frais de notaire…) qu’il est censé payer pour racheter un fonds de commerce de même nature ou réinstaller son activité.

Précisément, l’article R 322-5 du code de l’expropriation, prévoit que « L'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. ».

Par exception, le remploi n’est pas dû si l’activité du commerçant était notoirement en vente dans les six mois qui précédaient la déclaration d’utilité publique (article R 322-5 du code de l’expropriation). avocat

Certains expropriants pensaient déduire de cet article R 322-5 que, pour bénéficier d’une indemnité de remploi, le commerçant exproprié d’un fonds de commerce devait impérativement justifier qu’il allait effectivement acquérir un nouveau fonds de commerce ou se réinstaller.

C’est justement, ce qu’avait estimé un établissement public d’aménagement dans une procédure d’expropriation contre l’exploitant d’un fonds de commerce de station-service.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence (arrêt du 5 mai 2022) lui avait donné raison en énonçant que « en l'absence de réinstallation, l'indemnité de remploi n'est pas due ». avocat spécialiste expropriation

Par un arrêt du 9 novembre 2023 (cour de cassation, 3e ch civ, 9 novembre 2023, pourvoi n° 22-18.113), la cour de cassation censure totalement l’arrêt de cour d’appel et rétablit l’indemnité de remploi au profit du propriétaire du fonds de commerce en précisant qu’il n’a pas à justifier de la nécessité de ce remploi :

►L'indemnité de remploi est due même si le le commerçant exproprié ne se réinstalle pas

« Pour fixer comme il le fait l'indemnité de remploi, l'arrêt retient qu'en l'absence de réinstallation, l'indemnité de remploi n'est pas due…

En statuant ainsi, alors que l'indemnité de remploi est due sans que l'exproprié ait à justifier de la nécessité du remploi et qu'elle doit permettre l'acquisition de biens de même nature d'un prix égal au montant de l'indemnité principale, ce qui suppose qu'elle soit fixée en proportion de l'indemnité principale allouée, la cour d'appel a violé les textes susvisés. » avocat spécialisé expropriation

La cour de cassation a donc fixé l’indemnité de remploi, et a augmenté l’indemnisation du commerçant exproprié.

Saluons cette jurisprudence qui facilite l’indemnisation des commerçants expropriés. Gilles CAILLET avocat en expropriation défend les commerçants expropriés de leur local commercial (fixation d'indemnité d'éviction, fonds de commerce droit au bail).